中国房地产资产证券化发展论坛2017在沪成功举办

  • 2017年03月30日 14:16
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2017年3月24日,中国房地产资产证券化发展论坛2017在中国金融信息中心成功举办。本次论坛由中国房地产业协会金融专业委员会指导,通达金融主办,莱顿商学院联合主办,大成律所、恒泰证券、戴德梁行合办,REITs联盟作为本次论坛的支持机构。本次活动以“高屋建瓴、产融结合”为主题,汇聚监管、开发商、发行方、服务商和投资机构的专家300多人共同探讨房地产资产证券化领域的市场、技术、政策等方面的问题。为地产开发商和投资企业利用资产证券化手段,盘活存量、拓宽融资渠道提供思路,推进中国房地产资产证券化市场健康稳定的发展。通达金融研究院总经理唐琦,中国房地产业协会副会长苗乐如,中国金融信息中心总经理助理齐劼人出席了论坛并致辞。

通达金融研究院总经理唐琦先生指出:近年来资产证券化业务蓬勃发展,资产证券化优化结构的功能,与我们资金需求量大、重资产前行的房地产行业,我觉得是个天然的创新优势。房地产资产证券化降低房地产企业的需求,也有助于房地产拓展融资渠道,也代表了房地产融资创新的一个方向。从宏观面来说,通过吸引成熟资金机构资金流入商业地产行业,改变商业地产主要依靠银行贷款和传统债市融资的现状,有利于去杠杆,有助于推动房地产供给和改革。

中国房地产业协会副会长苗乐如在致辞中总结了16年房地产市场,促进房地产市场的平稳健康发展是2017年的中心任务,也是基本态势。谈到REITs,苗乐如表示,REITs产品要求的自持,出租物业是它最大的特点。我们国家REITs发展慢的根本原因在于不论是商业地产、旅游地产还是住宅租赁,租赁产品都滞后于销售。当前整个市场新阶段的一个重大发展,国家推动住宅要租售并举,要发展机构规模化的租赁经营。苗乐如强调,这种新业态的变化发展新阶段带来的新机遇是值得关注研究和把握的。

中国金融信息中心总经理助理齐劼人先生从经济规律、供需规律等方面分析了房地产的市场。齐劼人认为,判断一个城市的房地产是否值得投资有三个条件:第一是人口的净流入,第二是有完善的产业的配套,第三是有持续的土地供应。以前的主流房企,资金渠道来源非常单一,就是贷款,质押贷款、抵押贷款。齐劼人分析包括REITs,房地产信托,房地产金融一系列的工具,会成为主流房企的工具箱里的手段。他也非常认同房地产资产证券化是一个大趋势。

瀚德金融科技研究院院长、清华鑫苑房地产金融科技研究中心副主任郭杰群发表了题为“美国商业地产融资模式及启示”的主旨演讲。他表示,在国内的房地产企业融资方式非常的多元化,包括银行贷款、委托贷款等等。但实际上这些方法都有一个共性,就是基于融资主体的个体信用,完全是一个企业债的形式。

CMBS跟REITs重要的区别,CMBS本身不涉及产权的转让,而权益性的REITs涉及到产权的转让。CMBS投资者的来源,资金来源不是来自于银行,而是来自于私募和资管以及保险和养老基金。REITs的定义,实际上是一个法定的纳税主体,一个是法定,第二是纳税。REITs包括两个模式,一个是权益型的REITs,一个是抵押型的REITs。权益型的REITs,用募集的资金买房地产,通过资金收入给投资者汇报。另外一种抵押型的REITs,主要向房地产商提供贷款,谋求利差。

在我们国内目前来说,房地产企业,基本上都是一个项目公司,而要改变现状,主要看这个企业的目的,一种如果想融资,可以完全考虑不动产CMBS式的融资方式,另外一个如果想转型,可以通过REITs或者准REITs的模式。

第一个圆桌讨论的主题为“中国房地产资产证券化的合规与创新”,由中国资产证券化分析网联合创始人庞阳主持,中证报价系统固定收益部助理总监许正、高和资本执行合伙人周以升、恒泰证券金融市场部总经理申文波、大成律师事务所合伙人刘唯翔和中诚信证评结构融资部总经理邓大为共同参加,分别从律所、评级、资产商等角度进行讨论。

大家就“创新是不是都是擦边球、界外球?”、“从浦发大厦、金贸大厦、恒泰证券等例子分析CMBS和REITs。”、“在发行资产证券化的过程中,包括整个交易有哪些问题?有哪些还需要进一步创新的亮点?”、“按照中国的房地产资产证券化现在的评级方法,哪些方面可以朝标准化方向发展?”等问题展开激烈讨论。并提到破产隔离、提到了特殊服务商和投资者的参与。

江苏银行投行与资产管理部总经理高增银作为投资者的角度,以及银行怎么服务房地产开发的角度,谈论了“房地产资产证券化的机遇与挑战”。他指出,房地产企业在今年的形势下越来越难做。中央提出降杠杆、盘活存量,但是市场资金越来越紧,房价也越来越贵,开发商精神压力越来越大,包括大的开发商实际也很难通过房地产开发经营获得高的利润。在这种情况下,需要做一些创新,如私募股权融资、并购和被并购、盘活存量和供应链的ABS以及房地产资金。

瑞威资本业务合伙人、信韬商业董事长潘韬长期从事商业地产、从商业地产的角度分析了资产证券化。他指出目前商业地产的公司投资商的盈利模式基本上是三种:一是通过住宅赚钱;二是进行散售,卖给大量的小业主;三是整售,比例非常非常低。而通过资产证券化,通过类REITs退出和获益的产品和投资额比例是非常少的,主要原因在于对发行主体信用的重视远远超过对资产本身价值的重视。并就商业地产的出路和商业管理等进行了阐述。

第二个圆桌讨论的主题是“开发商和资产商角度看资产证券化产品”,由戴德梁行中国区融资顾问部主管张晟主持,原复星地控运营执行总经理刘石冰、世茂集团创新金融部负责人沈峻毅、三胞集团投资总监顾娟和博思恩资本创始合伙人冯剑云共同探讨。

讨论了包括“从地产商的角度看ABS带来的最大的机遇”、“从开发商的角度分享在做资产证券化业务中可能碰到的一些难点和问题。”、“对于未来的中国房地产资产证券化的一些期待和建议” 等话题。

恒泰证券金融市场部总监、债务融资业务负责人申挚表示,证券化的基本概念有三点:第一是以房地产相关资产作为基础资产,第二是以稳定的现金流为支撑,第三是房地产公司以融资或者说资产盘活为目的发行了企业资产证券化产品。

申挚讲到,类REITs产品技术要点的分析中,在资产选择上可以分三个方面,一个是资产的收益,第二个是风险,第三个是市场认知度。这三个方面是相辅相成的,现在资产的收益,比如写字楼租金,是有波动的,但可能上升的趋势会更明显,这种状况下有一定的经营波动风险。但退出的时候,不需要用太多的折价就能实现退出,新接盘者管理的要求并不是特别高,门槛相对比较低,因此退出风险是比较低的。而像光伏电站、风电站运营期内的收益比较高,能达到8%到10%,但退出的时候门槛也比较高,这种时候很多因素要一起考量。

大成律师事务所上海分所高级合伙人莫非律师谈到,中国的不动产资产证券化起源于REITs,它有两种境外上市的模式,第一种是离岸结构模式,第二种是间接持有模式。

莫非还介绍到,资产证券化塑造商业地产新模式是通过一系列资产证券化的产品,最后发展到REITs。以资产管理机构为主体,以资产证券化为融资,吸引广泛的人才。通过CMBS来取代银行间传统的融资的模式使利率更低,财务杠杆更优化。他还讲到,私募和代建使开发商仅仅负责建造和运营、管理,实现了轻资产。开发商的品牌如果通过轻资产优势加上REITs高效的融资,有望实现实有物业正杠杆,这样就会吸引权益类的投资进来,形成良性的循环。看中运营,看中资产管理,是未来资产证券化对于商业地产的意义。

第一太平戴维斯估价部董事甘启善表示每个REITs都应该有一定的投资方针,它的业务发展战略是一个很重要的关键。甘启善讲到,REITs很多时候涉及到并购,并购时需要考虑到目标到底跟投资策略是否一致,单位的持有人能否提供长期的回报增值的能力,市场的前景能否对现有的组合产生协同效应,能否增加目标标的物投资回报的机会。他认为,应该考虑如何去适当发挥资本的结构,把营运做得更有效,从而增加回报。

第三个圆桌讨论的主题是“房地产和PPP资产证券化创新案例分享”。由莱顿商学院副总经理史鹤韵主持、华泰资管不动产金融部总监朱刚、中信金石基金高级副总裁江南、上海建纬律师事务所资深律师成沂、第一太平戴维斯估价部董事胡建明参与讨论。

各位结合自身最擅长的领域提出了各自的观点,讨论了关于“未来哪4类主体需要证券资产证券化”、“资产代替主体性质的案例”、“ABS资产增信的案例”以及“PPP的模式存在哪些风险”等话题。

富春控股投资总监穆文涛总监表示,作为一个物流运营商,把其中的物流资产业务做成REITs上市,最大的有利面在于它实现了对一个有运营业务价值合理的分类,而且这种分类和结构化资本市场,投资者偏好能够比较好地对应。REITs持有人可以拿到通过资产管理形成的资产本身的投资收益,管理人获得了一个资产管理的收益,运营者通过各种创新获得了创新运营收益。

在国内,人们对物业资产管理本身不是特别重视,这也是房地产碾压效应的一部分。由于房地产销售利润占的权重过大了,真正对持有这部分,倒是不重视了。而且房地产的基因和REITs基因是有不同的,如果某一方考虑做REITs的话,实际上要远离传统的房地产思维,因为房地产销售的利润的资金体量是REITs不可比的,或者说是不同属性的。

最后一个圆桌讨论的主题是“中国标准REITs的设想及展望”。由中国REITs联盟秘书长王刚主持、越秀房托资产管理有限公司CEO林德良、美桥投资合伙人张宁、嘉实资本管理有限公司副总经理王艺军、高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉参加讨论。

从“中国本土的越秀的REITs”、“嘉实基金和嘉实资本的角度看中国版的REITs”以及“投资载体”和“在REITs整个的一个发行和运营周期里面评估师的角色和怎么去看评估报告”等方面进行了深入探讨。

一天的会议随着小组讨论的结束圆满落幕。感谢本次活动赞助商第一太平戴维斯、上海建纬律师事务所、高力国际、金丘实业、东方花旗、远东资讯,同时也感谢战略合作伙伴万得资讯、看看财播对本次活动提供的全程直播。

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